探究房地产开发企业成本控制存在的问题及对策

文/李勇 （东营市远创现代置业有限公司）

房地产企业发展非一朝一夕可以实现，这一过程受诸多因素影响，例如政策、市场环境以及经营管理等，加之房地产企业逐渐增多，市场竞争呈现激烈化状态，企业要想实现稳定发展，应当重视内外部建设，使其双向发展，为企业的可持续发展保驾护航。

成本控制是企业实现现代管理的关键环节，对项目管理有至关重要的作用，可提升项目实施效益，保障项目管控效果，直接作用于企业发展。但现阶段，在房地产企业发展以及项目开发过程中，企业管理者未能全面解读成本控制的重要性，认识深度不够，导致现有的控制方法与流程缺乏合理性，加之未能引入信息化手段，致使成本核算工作仍旧停留在人工收集数据阶段，未能满足企业现代化管理需求，影响了成本控制的实际效果，制约了企业发展。因此，企业应明确当前成本控制过程中存在的问题，对其发生根源进行分析，实施针对性改进，保障成本控制工作能够以事前预算目标为导向，有序开展。

（一）成本控制概念

成本控制是指依据项目进行成本预算，确保项目开展能够在预算范围内，对项目实际开展情况展开分析，对比其与成本预算间的偏差，明确偏差发生原因，针对性提出整改措施，促使成本能够与成本预算目标相符。成本控制过程主要是指借助系统工程原理对项目进展过程中各种耗费进行计算、调节以及监督，寻找所有可以降低成本途径的过程，可促使企业竞争力提高，实现稳定发展。成本控制作为房地产开发企业工程项目管理的重要部分意义非凡，是企业在项目开发不同阶段内建立的一种测算目标，能够依靠自身的管控体系将测算目标落实到位，实现成本控制目标。

（二）房地产开发企业成本控制意义

较之其他企业，房地产企业有着独有的特性，例如资金密集性、项目地域性等，因不同企业不同开发项目之间有明显的不同，内部成本管控种类繁杂，虽然部分管控内容与其他企业有着类似之处，例如人工成本，但更多的是其他企业没有的成本管控内容，例如，土地控制、事前费用控制、配套费用控制以及筹资成本控制等，致使成本控制工作难度较大。因房地产开发企业数量逐渐增多，竞争力愈发激烈，土地转让成本增加，人工费用不断上涨等，加之现阶段房地产企业已经过了黄金时期，诸多企业开始单纯追求利益发展，在一定程度上增加了房地产开发商的开发成本，也增加了开发风险，因此，成本控制尤为重要，其目的在于让企业花最少的钱，获取最高的利润，这不仅关乎房地产开发项目建设成本，也影响房地产开发建设整体经济利益。企业唯有强化成本控制，促使企业财政体系更加完善，获取更多的开发利润，使其进入良性循环，方可提升自身综合实力水平，规避或降低项目开发风险，利于企业发展战略目标的实现。总而言之，成本控制是企业实现降本增益的关键，能够保障项目开发取得预期利益。

（一）成本控制意识缺乏，成本管理人员素质有待提高

现阶段，我国房地产行业处于发展阶段，企业内部管理存在诸多问题，制约了企业的长久发展。因房地产成本较低，盈利能力较强等特点，部分房地产企业管理者对成本控制意识淡薄，未能全面解读其重要性及控制要点[1]。同时，房地产开发成本与收益之间并不是对应的，受多种因素影响，当其与建筑商以及供应商沟通时，他们认为成本越低，则利润就会越高，未能考虑建筑商以及供应商成本、利润问题。此外，成本控制受企业管理人员能力高低的影响，现阶段，企业大部分管理人员停留在事前预算阶段，房地产企业成本控制人员主要来源于施工单位及审计单位，未能从根本上强化成本管控意识。

（二）成本控制目标设定缺乏合理性

对房地产企业而言，要想落实成本控制需在项目开发前设定管理目标，明确方向，有计划地实施。但房地产企业本身具有特殊性，增加了成本管控难度，因成本控制重点较多，要想明确重中之重，需要结合多种因素进行综合分析。但这一过程受多种因素影响，部分企业盲目制定成本控制目标，或直接将节省成本作为成本控制目标，而成本控制并不仅仅是节省成本，致使成本控制目标缺乏合理性。

（三）成本控制方法落后，控制流程不合理

现阶段，诸多房地产企业未能学习及引进先进的成本控制方法，现有的管理方法落后，不利于成本控制工作的落实。甚至诸多企业在制定成本控制时大多依靠管理者主观经验诊断，缺乏系统、量化的成本控制方法。成本控制应当贯穿于房地产开发项目全过程中，因部分企业未能认识到这一要点，未能落实事中控制以及事后管理，导致事前预算目标未能得到落实，降低了成本控制效益。

（四）监督控制力度缺乏，成本监管不到位

一些房地产企业未能梳理成本控制流程、完善相关制度，导致成本控制工作的落实缺乏依据。同时未能知晓监督控制的重要性，多停留在事后静态成本管理，未能对成本控制工作的落实进行全过程管控，致使成本控制效果与预期目标存在偏差，成本管理成效不理想[2]。未能重视绩效考核，削弱了工作积极性，降低了工作效率。

（五）信息化建设水平低，成本控制效率不理想

信息化时代的到来为各行业的现代化发展提供了条件，在项目管理过程中，成本核算最为关键。现阶段，因房地产企业成本控制过程中缺乏信息化管理方法，传统人力核算耗费人力以及时间成本较大，加之数据信息收集不及时或处理不当，极易造成数据失真，影响成本管理精度，无法保障相关决策的准确性[3]。同时因开发企业不同系统之间存在独立性，无法实现共享，导致财务人员工作量增加，需要重复成本数据统计以及分析工作，无法保障数据真实性及时效性。

（一）强化成本控制意识，提高管理人员综合素质

首先，企业管理者应摒弃传统的思想观念，创新思想观念，全面解读成本控制的重要性，提高重视程度，将成本控制意识贯穿于房地产开发企业项目全过程中。其次，管理者应当对各部门员工进行教育培训，促使企业全体员工能够主动参与成本控制管理，营造良好的氛围环境。通过邀请专业人士召开学习交流会以及专题讲座，提高各部门对成本控制的业务能力，使各部门管理者能够主动地关注市场环境变化，原材料以及固定设备的价格市场等，从而将成本控制工作常态化管理，注重方法的总结及积累。最后，企业应当依据岗位需求梳理招聘流程，适当提高准入门槛，落实择优录取，保障其具有成本控制的专业能力。同时也要重视其数据统计分析能力，使其能够对有关数据进行分析整合，能够带领企业各部门全面落实成本控制工作，形成合力，实现成本效能化管理。

（二）设定成本控制目标，确保其合理性

一方面，成本目标的设定需要全方面考虑，形成一个适宜自身发展的、较为完善的成本管理体系，确定成本控制对象，完善控制措施。同时企业管理者需以经济发展为背景，以企业实际发展需求为导向，明确成本控制范畴，将物质产品成本、人员费用等均纳入考虑范畴，后期需要将服务以及销售等所耗费的资金、人力等归为成本控制范畴，力求考虑周全，在市场上做好对比工作，让房地产企业能够获得更大的市场竞争力。另一方面，企业需要落实市场调研工作，依据项目所处地域的不同，收集市场相关信息资料，例如材料设备价格、人工费用等，对信息资料进行综合分析，保障决策的准确性。同时，企业需要重视制度的完善，在编制目标成本后需要由企业财务部门以及各职能部门进行研究，审核目标成本的合理性，确保各部门能够达成共识，最终决策，当目标值偏离过大时或完全不符合实际时，需要对成本目标进行调整，为管理工作的顺利落实奠定基础。

（三）创新成本控制方法，梳理控制流程

第一，当项目工程成立后，需要建立以项目为核心的成本控制管理机构，规范各部门工作，协调部门之间合作关系，确保成本控制工作能够有序开展。负责编制成本控制流程，将成本控制目标以及内容细化至各部门，明确界定机构中各员工工作岗位责任与权利。值得注意的是，成本控制过程复杂多变，具有分项成本多、固定成本少等特点，尤其是一些成本项目会受到人为因素影响，企业应该重视精细化管理，以盈利为目的，通过多种方法落实成本控制，尤其是对合作单位的选取以及对材料、设备的采购，需具备竞争意识，加强成本预算管理，分解成本控制目标，落实分项成本管控，保障管理成效。

第二，创新成本控制方法。企业管理者应当具备创新意识，对成本控制方法进行创新。目标成本法是通过设定目标指导成本控制活动。作业成本法兼具资源动因以及成本动因，能够对成本费用进行收集，落实资源分配，利于成本控制水平的提高。企业可将两者相结合，明确房地产开发企业各项目在不同阶段均有明确的成本控制目标，将目标作为导向，在成本控制过程中采用作业成本法进行调控，对成本费用进行分配，将不增值成本作业剔除，对关键环节进行有效控制。

第三，全流程控制。完善成本控制方法。企业管理者应当重视成本动态管理，落实监督工作，保障成本控制效果与预期目标相符。首先，需重视事前控制。企业应对开发项目可行性进行分析，为企业投资决策提供依据，进一步提高成本估算的可靠性，为后续成本控制工作的进行提供指导作用。还需从多方面考虑，制定详细可行的成本控制计划。规避单一的成本控制规划，需对项目开发进程进行跟踪，明确开发过程中成本控制要点，即前期战略直至后期售后管理，不断优化管控流程。其次，加强成本控制执行力度，确保成本控制各项工作能够有序进行，依据成本控制目标进行资源配置，杜绝制度流于形式的现象发生。最后，落实事后控制。管理者需对不符合成本控制目标的成本控制细项进行根因分析，提出改进措施。创新成本分析方法，引入动态成本分析方法，分析已经发生的成本，预测未发生的成本，强化成本控制作用。同时也要建立成本差异的处理机制，避免只停留在表面分析阶段。

（四）完善监督机制，实现成本动态管理

房地产企业开发项目建设周期较长，投资较大，这一过程中受到多因素影响，需要不断依据成本控制目标进行调整。这需要管理者采用动态监督的模式，及时修改方案，制定整改措施，有效规避项目与成本控制目标脱节，便于及时发现问题并处理。第一，企业应当成立监督小组，负责监督制度完善，对成本控制小组以及企业各部门成本控制执行过程进行监督，检查各项工作是否严格依据成本控制目标进行，及时发现偏差并责令其限期整改。第二，成本控制目标设定后需要落实长效问责机制，对房地产开发企业业务过程进行动态跟踪，建立成本控制责任机制，确保各项工作有人负责，若有问题发生时能够第一时间问责到人。第三，建立成本考核机制，落实成本控制动态监督，依据成本控制细则以及要求细化以及量化考核指标，定期对成本控制效果展开考核，依据权责利结合原则，将成本控制层层分解，然后层层落实，确保成本控制目标能够实现，定期或不定期检查成本控制流程，将成本控制工作分解至各负责人，合理运用考核结果，实施绩效考核，将其与部门以及员工业绩相挂钩，确保奖励与惩处是对等的，强化约束力，使其能够尽职尽责完成自己负责的工作。

（五）推进信息化建设进程，提升成本控制效率

全球已进入信息化时代，各行业也在朝向智能化以及信息化发展，房地产行业也不例外，对此，企业应当顺势而为，充分利用信息化手段，改革创新，将传统的房地产企业与信息化技术有机结合起来，成本控制工作也是如此。第一，建立与成本相关的大数据平台。企业应当从市场中挑选适宜的系统软件，引入大数据以及云计算等技术，收集各种开发成本数据，落实分析以及整理工作，建立共享数据库，消除信息壁垒。在保障数据不被泄露的前提下，从前期策划、设计以及销售等方面收集更加精确的数据，搭建数据库，确保能够动态更新，为成本目标的制定以及后期管控工作的调整提供信息依据[4]。第二，建立房地产专业交易平台。该平台的建立能够直接减少中间环节，优化工作效率，能够与客户以及合作单位直接协调沟通，能够有效提高产品性价比。第三，信息化技术的引进也要重视信息化人才培养，对其进行系统化、专业化培训，使其能够熟练应用信息化系统。同时也要重视网络安全，通过部署防火墙，隔离外部网络侵袭，保障数据的真实性，为成本控制相关决策提供信息依据，保障其准确性[5-7]。

对房地产开发企业而言，成本控制尤为重要，具有全面性以及整体性等特点，能够有效提高企业竞争力，使其具备应对市场环境变化的能力。企业需要明确当前成本控制过程中存在的问题，调整企业结构，梳理工作流程，强化成本控制，使其更加具有适应性，通过多举措完善成本控制方面的工作，提高成本控制水平。企业应当从思想建设、人才管理、管控方法、流程梳理、监督调控以及信息化建设等方面，强化成本管理力度，保障企业效益，实现成本控制目标[8-10]。

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